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4月24日,由易居中国和云智易联合举办2018中国智慧地产发展趋势论坛在深圳华侨城洲际大酒店隆重举行。近200位房产、物业企业高管、主流媒体及行业精英,共同见证了这场智慧地产时代下的创新趋势盛宴。中国智能家居产业联盟秘书长周军受邀参与活动并于现场进行演讲分享。

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以下为演讲实录:

昨天晚上到这边特别迟,基本上一晚上没睡。我跟很多朋友开玩笑,我如果上高中的时候那么努力我早上清华了。在行业14年,每一年面临的挑战,需要协调的资源,沟通的人都在发生变化。我们经常说自己的朋友圈从某种层面上代表这个行业的路径,在深圳这个地方,2003、2004年的时候跟做控制的企业做交流,这两年我发现朋友圈里面有做五金的、建材的、吊顶的、卫浴的,互联网的产品会重新定义行业的边界,实际上真的是这个情况。今天我也特别荣幸有这个机会跟大家做分享。主办方提出的题目比较大,沟通的时候我看了议程,很多地产公司来做演讲,我是抱着学习的心态过来的,也希望通过今天这个会把我们这个行业的变化跟大家做个汇报。

去年某些事件已经基本上能体现整个行业的变化,无论是政府层面还是国家科技部提出的人工智能战略,我最近两年跟地方政府打交道特别多,各个地方的政府在争取人工智能的高地,南京大学建立了第一个人工智能学院,下个月的时候科大讯飞和中科大成立人工智能学,原来的人工智能是放在计算机里面的,政府层面从这个角度来说已经提的非常明显。从技术上来看蓝牙5.0,去年蓝牙做了很大的改动。在应用层的层面上跟WIFI和蓝牙进行协议上的打通,这是技术端。从产业端比较明显的是,不管BAT还是传统的家电企业都围绕着自己的路径做了变化。去年华为成立了自己的云部门以及阿里智能音响。

针对这个地方我们想谈谈地产的现状,CIO已经谈的非常全面了,我在下面一直在学习,跟几个朋友交流基本上都差不多,都是同样的思路。我们当时开玩笑说,我们经常开会,开会经常演讲的CIO确实对这个行业的理解和用户非常透,但是落地项目上很难,从每个公司的基因来看,地产公司目前还承载着很大的销售驱动公司,并不是从技术公司的角度做,更多的企业希望把地产公司作为甲方看,我自己觉得这个时代会一去不复返。刚刚绿城谈到,一定要在几个路径中间,我们的智能家居产品能不能在它的战略中间提供增值,在它的河流中间产生自己的浪花。

我们从产品定位开盘,竣工、验收,新房入住,这里面出现一个问题,智能家居的厂家和地产商合作的时候,我们把很多产品放到样板间里面,然后把这个房子销售出去,但是在业主住进来的时候这个产品已经是两年前的产品了,社区运营的时候有可能两年时间,我们有些产品是不能匹配的,我们在圈子里经常说,地产商做事挺忽悠的。我们这条路径有没有看清楚,之前我们跟很多装饰公司做合作的时候,发现很多智能家居生产厂家对新房装修流程不清晰,我们很难做好,我们在什么阶段进去,我们从这个角度看,八年中间不停通过云端和互联网迭代,能根据物业公司未来的需求做好系统的整合,不仅仅是把系统打通了,我们跟它的APP打通了,业主进入道闸以后给你短信提醒,这些东西从技术实现的角度来说每家都能做,但是这些东西能不能持续增值?

左边这张图中,住宅全屋智能会作为产品包打包进去,同时我们希望在我们的客户采购方和产品采购方往标准化产品方向做,你们产品太多了,太麻烦了,那我们通过一个产品把所有做完。里面有两个问题,好处是我们可以批量出货,我们和恒大和绿城签战略合作协议,一年有多少项目,这个市场都觉得很爽,产品制造商恨不得把所有地产公司作为甲方。我们为每个地产公司提出完整的解决方案,目前地产的噱头比较多,地产公司的人跟我聊的时候他们也很痛苦,我们希望在住宅上面提升老百姓的生活品质,但是有些楼盘做完以后,我们发现用户给我们带来的是服务型的负担。之前跟华为在北京做了楼盘,第一个智慧社区。如果业主说电机坏了,我晚上8点钟到家,能不能在8点钟之前修好,很多地产公司很难承载。我们的物业管理人员和物业水电工程师傅,每个公司养水电工程师傅都不多,在这个基础上我们怎么承载,我们去培养,但是我们的行业其实还是有一定门槛,每个厂家自己的产品技术还是不一样的,还是存在很大不一样的,这个时候怎么培养这样的人,怎样做到快速响应,目前中国从产品角度来讲很难有一家能承载这么大的服务。别说100个楼盘,10个楼盘,20个楼盘同时大规模运行都会产生问题。

同质化的产品体系,我们跟金地沟通的比较多,大家都很困惑,五他们都问我,它们到底有什么不同,为什么价格差别这么大,到底哪一种产品技术更好,我们建立了测试中心,我们发现有很多的问题,我们目前智能家居的产品没有做到标准化,甚至我们的产品在我们的检测流程中间都是空白的。智能家居的控制网关怎么测,测什么参数,每一家产品说明书参数都不一样,参数规格都不一样,我们就发现很大的问题,这就是行业目前承载的问题。如果我们想做特别宏大的事情,为整个行业建立标准,为整个行业的产品建立标准,这个事情特别难做成,我们围绕着每个项目需求建立项目上的采购标准和技术标准。被忽略的用户价值和被隐藏的数字价值,这两块是目前没有深入挖掘到的。

接下来谈一下行业最近2—3年有什么变化,行业走了十几年时间了,我们基本是以控制为中心。云智易做的那张图,底部的那些连接,阿里开大会的时候底层配件都是一个路径控制这个路径,在控制路径时发现我们的用户甚至需要所有的设备都进行集中化的配制,我觉得不需要。一个网关,不管是黑盒子、还是路由器、还是机顶盒,这些东西都不重要,用户是在某些固定空间里面实现某个场景化的功能。我们经常说,智能家居这个行业很奇怪,好像就两波厂家在玩,一波家电的,一波建材的。智能家居做了这么多年,真正在推动的时候是中小企业在推动。我们发现我们把智能家居最基本的技术框架落到具体的刚性产品上能激活一个产业,去年锁的产业很好,今年有3000多个品牌在做锁,锤子都来做锁了。市场往上走的过程中,你只要稍微有知名度,你的小量就能增长上去。我们去年做判断,我们说今年能出30万把锁可能属于第一梯队,没到5月份的时候评价体系低了,我们觉得50万把差不多,我们今年问了海康那帮兄弟,他们自己定的内部目标就是60万把锁。

前不久我参加晾衣架大会,500元的晾衣架到3500元的晾衣架,陈总跟我说,我们现在主推的晾衣架7000块钱,而且卖的还非常好。我认识他很多经销商,一般厂家还忽悠不了我。在消费升级的情况下,并不是不需要,而是他需要哪些东西,这是我们需要解决的问题,系统的价值一定是通过落地的场景展示出来的。

智慧场景将极大提升居住体验,居住企业还是要通过产品端展现这个功能。很多说海尔技术创新,人单合一,内部的兄弟很痛苦,你在这个过程中发现,海尔和美的公司是空调事业部、冰箱事业部,这帮总经理很牛,每个事业部的老大KPI考核非常严格,今年必须完成多少,一方面考察的维度是销量,一方面是投诉率。智能产品投诉率90%来自路由器连接,很多没有办法接这个东西,所以交给小微企业做。智能音响是红海,天猫和小米这样做是对的,它在重新引导年轻人听音乐的习惯,这对整个音响行业来说影响很大。家庭内推智能音响,所有的音响厂家都在做一件事情,那就是去手机化。在家里的时候,怎么才能甩掉手机的时候,音响是非常好的入口。之前所有的音响,京东音响、天猫音响都会寄给我,我自己也不用,我平常出差,我给我女儿用。我女儿给我反馈,后台的重要性是来自于你对这个用户的AI学习能力。我家女儿经常问我一些问题“为什么叫黄山,不叫绿山?”我去百度查,查完以后通过我的理解讲给她,她现在就可以自己问,后台直接给到她,每天都跟它有交互,后来我发现后台大概知道她是什么年龄段,你大概会问什么问题。AI离我们其实是很近的,但是这个东西必须通过产品重新构成我在空间里面的体验。

智能家居生态将加速地产业务创新。我既是通道,又是入口,又是渠道、又是增值服务,我好像什么都可以做。前几年运营商也是这样,但是我们的想象和现实的差距来自于你在这个空间中间有多少符合你需求的人才和团队,运营商销售服务团队非常强,运营商对产品的整合理解,包括在整合理解之间能不能形成新的业务种类,举个例子:

大家都知道新零售,阿里也好,腾讯也好都大面积收购超市,我们不知不觉中,小区身边的零售店都已经被新零售,被移动支付覆盖了,这里面掌握了很大的客户资源,那时候他过来找你谈的时候,你的用户也在我这里,只不过你掌握了道闸里面的用户,我进不去,但是这些人也在道闸周边的社区活动,这个地方的行为数据,用手机端穿破道闸,这会迎来很大的挑战,地产公司不是跟运营商一样,不是做不做智慧社区的问题,是必须要做。

我在杭州跟移动公司沟通,如果运营商不做智慧家庭就会变成自来水公司,跟自来水公司没有任何区别,现在漫游费也不收了,所以我们经常跟我们行业兄弟说,再等2—3年好日子会来的。

围绕信息消费群体的全渠道营销。绿城谈到大米的销售,全渠道营销不仅仅是地产公司一家做的,未来商业就在社区商业,哪里有人哪里就会产生商业,我们发现社区商业方兴未艾,我们跟很多产品商说过一个观点,大家没有完全听进去。我们未来在小区方面,我们要纳入店面,店面不需要面积太大,现在展示空间很方便,我们通过扫码,通过简单的电子屏就可以高支用户这个产品的功能在哪里,但是我们一定要有就近的服务。

比如装锁,不知道绿城有没有这种感受,从业主方向角度来说,我们不愿意物业公司的人给我推荐锁,因为我觉得不放心,现在智能锁一个成熟的师傅一天只能装3—4把锁,这里面就意味着我们在这个地方的服务人员是稀缺的,未来是要有大批的服务生态联系在一起。

全渠道营销,在整个社区中间,原来没有掌握用户的行为习惯,在这个基础上我们的硬件干吗,我们不能把我们产品的硬件完全看成控制功能。我们在家里面,我们通过目前迈进的灯光、电影院和安防不能承载太多的东西。

举个例子:运营商在家居里面需要大通道和大流量,它非常吃通道,体验感非常强,后来用人工智能家居的时候,你们这个行业比来比去,最稳定的是质量。从原理上来说,有些东西相悖的,我们在产品设计的过程中是不是能更多考虑我们给用户带来的价值是什么,我们这几两年也在做探索。

我们跟云智易在聊,做地产物联网学院我特别好奇,打通信息壁垒,我们以前不知道物业管理方、采购方怎么想的,我们一来就把别人看成甲方,赶紧请他喝酒,一定要喝好。今天我进场,工作人员说今天来的听众好多是地产公司CIO,我说一看身材就知道了。我们1300多家企业,除了澳门没有覆盖,全国都有覆盖。我们希望未来能和地产朋友在一起,包括跟云智易解决方案提供商一起共同推进行业发展。

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