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4月24日,由易居中国和云智易联合举办2018中国智慧地产发展趋势论坛在深圳华侨城洲际大酒店隆重举行。近200位房产、物业企业高管、主流媒体及行业精英,共同见证了这场智慧地产时代下的创新趋势盛宴。易居中国董事局主席周忻受邀参与活动并于现场致辞。 0015ae055691c2b431fd393bb2e2efc

以下为演讲实录:

今天早上赶上了最后一班到深圳的飞机,本来易居的副总裁于丹丹和其他两位同事要过来,她们没有我勤奋,所以她们没赶上。我跟她们说,如果科技再发达一点,以后开论坛全部可以是把人变过来,站在台上跟大家讲我们的时间成本会更省一点。

我一个著名企业家朋友,他女儿5岁生日那天,我们想给他一个惊喜,在他切蛋糕的时候我们用美国最先进的技术,把他女儿变到了现场跟他一块切蛋糕,可以在语音当中讲话,那个企业家的眼泪都掉下来了,科技对整个人的生活会有越来越多的改变。

我受丹丹总的委托,议程当中有我的致词,丹丹总会代表克而瑞跟各位汇报情况,她就委托我讲讲对地产行业的看法,我讲的肯定比她好,在座的各位都是地产行业的CIO,CTO。你们平时看的跟丹丹总讲的有更多共同的语言。丹丹总的PPT我也看了,克而瑞是中国房地产业的聚合平台,我讲的相对宏观一点、大一点。我跟CIO、CTO讲数据可能讲不过你们,谈谈智慧地产和物联的想法。

地产行业的趋势和形势,我想讲“成熟”这两个字。我们每年会请一批中国地产精英留学,留学的时候每一次沃顿商学院的地产系主任都会给我们上课,上课的第一句话是“我是研究美国房地产的,但是我不懂中国房地产”。一开始我们听这句话的时候,你不懂中国房地产,你怎么做成沃顿地产系主任呢?中国的地产行业和全球的地产行业完全不在一个频道上。2001年美国汉斯公司进入中国的时候,我给他做的第一个广告是“美国标准 汉斯制造”。2010、2011年的时候被赶出去了,为什么?中国的开发逻辑、市场逻辑跟美国完全不一样。一句话形容,我们是发展中国家。美国的房地产是一个成熟的市场,到了今天我们来理解这个概念,中国的地产行业逐步的开始走向成熟,几个方面的表现:

一、政府和市场的成熟,大家可能说现在限购、限贷,这是市场成熟的表现吗?是,这是在中国特殊状态下的一种表现。成熟在什么地方?

政府现在开始会调控房地产物业房子的资产价值和使用价值,同时调控,这是一种成熟的表现。我们从来房子就是房子,房子有两个属性,一个是价值,一个是使用价值。房改之前是房子是国家的,你只有使用权。房子永远有两个价值,使用价值和价值。往往在理论角度上讨论使用价值和价值是有关联的。

比如说,我们到美国买一套房子,他会说你租掉回报率5%,在中国,你们的房子如果租出去的回报有没有1.5%?很少有,2%已经是天方夜谭。政府现在要理清楚这个事情,把对价值的调控,因为它是对应货币的,对应中国经济的。把使用价值的调控对应老百姓的生活,这是中国特色房地产的成熟表现。

第二个表现,真正关注所谓的弱势群体。我们经常在海外看到项目,我前两个月看英国项目,四套地块。年租房,养老公寓。在中国原来这块是分开的,现在整个政府都在讨论一个问题,房子是用来住的。这句话深层次的含义是,让大家搞高端的长租公寓吗?不是。存量房市场有大量的三房一厅,四房一厅出租,更多是关注创业者,大学生、外来民工、职工宿舍。这又是一个成熟的表现。

二、消費者的成熟,前几年的消费者是不再受骗上当了,我懂房地产,懂按揭了。但是真正的消费者成熟,用房协会长刘志峰会长的话说“中国房地产进入了第三个阶段”。

第一个阶段是忧房阶段。我卖了无数套房子,最贵的不知道多少钱,最便宜的5000块钱,上海。晒台上面搭建了违章建筑,这个违章建筑放进去了三个户口,里面住了一家人。从35平方米到45平方米,第一个阶段是担忧有没有房子住。

第二个阶段是有没有房子。从2000年以后,地产伴随房地产上半场我们有大的发展。

第三个阶段是优房。大家现在开始关注房子的所有硬件、软件,包括智慧地产。

三、房地产企业在走向成熟。我们都是在房地产行业,或者关注房地产行业很长时间的公司,我们都在想象一件事情,在十年以前,能够想象一个开发企业能够做五千亿,一万亿吗?我的代理公司2017年上市的时候,投资让我谈愿景,我说卖一千万的房子不容易,我们现在万亿级的房子。伴随着规模的扩大,我们企业的核心竞争力和团队的能力发生了巨大的变化。

前阶段有一家公司有消息泄露,晚上布置,第二天就要完成。不知道大家怎么解读?十年前哪个老板敢下这个指令,五年前哪个老板敢下这个指令,只有这个公司走向规模化,走向成熟化才能发布这个指令,这是市场历练出来的。今天的房地产市场跟五年前,十年前的房地产的成熟度我是最有体会的,我跟所有地产商接触最多,成长和成熟的速度非常重要。

在三四年前,我去万科,跟他们同事沟通,让我上台讲一个半小时,讲创新、变革、转型。我当时问了一句话“万科有很多的副总裁,管物业公司的副总裁排名第几位?”他们很睿智的回答我,“我们公司的副总裁是按姓氏笔画排名的”。物业管理公司在五年前,物业管理公司的副总裁的排名是排在非常后面的。今天所有大企业在高速开发的过程当中都关注物业管理公司。今天我再问一句,在座的CIO、CTO,在大型开发企业当中你们作为公司的副总裁、高管排在第几位?这话更要问一些正在拼命向两千亿,三千亿冲的公司,他今天可能没有办法回答我,他今天的概念有望高科技,有望智能化,有想着去与时俱进,但是更重要的还是希望整个地产的高周转、快速运转做工作。今天CIO、CTO多多数工作还是辅助开发商如何做好开发工作,所以你们的排名在后面,就像前几年的物业管理公司一样。把物业管好,管好有品牌我能多买200块、300块,你不闹事,不上街拉横幅,这是价值所在,融资、销售、建筑肯定在你之前。物业管理公司的地位今天完全不一样,你们可以去了解一下绿城物业的董事长,在地产行业也能排得上号,一个物业管理公司的老总,今天开始不一样了。

恒达的战略发布,以房地产为基础,旅游、健康为两翼,高科技为重点发展战略。我去看了一个广告片,他说我马上发布的东西,恒达高科技农业集团,他恨不得是恒达高科技房地产开发集团。高科技、互联网、物联,这些东西被提到了非常重要的意识层,站在中国房地产的发展轨迹和强度上来看,如果中国的房地产市场要成为成熟的市场,它还需要做很多的事情,现在是正在走向成熟的过程当中,整个房地产发展的抓手。再过一段时间,在座各位可能成为地产行业,不仅仅是辅助企业做好内部管理,做好系统的副总裁,而是你们将引领整个公司向高科技产业化发展的概念。

第一个片子讲乐居财经做的事情,美好生活的品牌计划。总书记讲完美好生活之后,所有地产行业都在讲美好生活。中交地产老板跟我说“周总,我们查过了,全中国房地产第一个讲美好生活的是我们”。我讲了三句话“房子是美好生活的容器,社区是美好生活的载体,易居中国是美好生活的服务生”。什么是美好生活?让老百姓住的更好。怎么住的更好?除了造好房子,在好地段,有好的配套,要有好的科技,这就是我现在对房地产市场的趋势判断。虽然我今天没有告诉大家很多数据,但是我想告诉大家中国房地产正在走向成熟化。

社区是美好生活的载体,房子是美好生活的容器。在座的每一位实际上都是在为整个企业发展过程当中,如何运用高科技的手段,能够让这个企业退化出来。前两天我们发布了地新引力白皮书,把开发商和相关企业在过去每一年当中围绕着房地产,除了开发以外的各种各样的创新做了罗列,感觉最亮的亮点不是长租公寓,是我们企业利用很多高科技手段,用时髦的工具,AI、物联做很多新的创新的东西。

几年以前我们公司来了一个CTO,我们公司的副总裁管高科技,我们公司的副总裁是彭少彬,彭少彬是微博的创始人,技术男。我好不容易从新浪那里挖过来的,我说我在未来公司的发展过程当中,基于互联网、大数据、AI、物联网需要这样的团队。挖过来以后,我跟他之间的对话也蛮吃力的,我比有些地产商的老板稍微懂一点,但是我跟他之间的交流还比较差,现在已经无缝了。我说“你随便去找,你认为未来在地产行业当中,未来能够有前途的公司,你去投,我给你钱。投的过程当中,你认为好的过程当中,你每个公司让我看一下,我学习一下”。他带我去的第一个公司云智易,云智易这支团队参加过微博创始。我问他是干什么的?物联网。这个事儿跟地产有什么关系?没什么关系。他当时告诉我把电灯里面的传感器连在平台上,我说你跟阿里云什么关系?没想清楚。反正听起来跟房地产没有任何关系,我说你要投就投吧。投完以后公司叫什么名字?不知道。

现在的地产商,物业管理公司,包括商业地产,当时没有讲联合办公,长租公寓。都有一个需求,希望把所有的设备连在一起,我就是干这个事情的,这事我听懂了。我前几年来深圳参加过一个会议,有一家装修公司叫广田,那个发布会比今天大多了。他们是在做房地产的物联,我还回去认认真真研究过,我们现在也有对物联的投资,但是我知道开发商的需求。能不能有一个平台,不通过供应商能够把所有的系统的平台建设起来,我说这是好东西。所以从去年开始,我见一个开发商,只要在聊的时候有一点点时间我就会去讲,我们往高科技、往产业化、往智慧社区、往物联做连接,这是趋势。我跟开发商讲一个概念,我前面讲的所有维度是在地产的维度里面,但是我们跳出地产,站在高科技的角度,站在未来的角度看房地产,看社区,很多东西都是老的,都是不足的,或者为了加速房地产的快速发展,我们暂时被遗忘的这些领域非常多。我跟这些开发商说,这些课我们要补,这些钱我们要花,这些系统我们通过现在的技术建立起来。这是我们未来经营一个城市,经营一个小区的核心。

这段我跟非常多的BAT公司聊这些事情,地产公司现在知道了,许老板要投1000亿在高科技上,这1000亿会不会凭空架起来?不会。以房地产为基础,这1000亿投在哪里?如果许老板真的投1000亿下去,其他地产老板要投多少个亿?如果其他老板不投这些钱,未来的社区,未来的房地产优势被谁拿走了?供大家思考。

我看到钜派的广告,未来对美好生活的投资是值得投资的。围绕着房地产,围绕着社区,如何与高科技现代化新技术结合,对地产公司,地产人来讲是机会。把整个小区物联网化,这一天一定会到来,只不过早做晚做的事情。我希望易居中国能够为房地产开发企业在这方面的升级转型当中做好更好的服务商,两个方面。

第一,如果你们有这样的项目,可以直接来找我,我愿意投资。

第二,更重要的是,某一家地产商搞创新的时候,哪怕做出某一个产品,你们只能在你们自己公司里面运转。易居中国、克而瑞能帮你们成为互联网。为什么我们能帮你们做推广?某一家公司做出某一个产品,在他自己系统当中用,在他的小区用,用完之后你作为CTO会感觉,我再大公司也就上千个小区,项目。但是易居能帮你们把这些项目让更多地产商用,因为地产商和地产商之间的话术是需要有桥梁、有纽带去沟通的。

这是我第一次跟房地产的技术男一起做这样的论坛,希望未来有更多的机会,我们能够在一起互相的沟通,我希望能够从你们身上学到更多的,符合未来发展趋势的东西,我也更希望你们能够教会我很多东西,同时给我们更多的机会,我们共同创造新的事业。

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