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目前房地产已经进入智慧时代,在这个时代,很多企业用他们独特的方式,借助智慧地产大数据和运营创新取得了有目共睹的成绩,本次论坛特意邀请房地产、物联网领域中杰出的代表,用最尖锐的问题、最诚恳的回答,解读智慧地产时代的新机遇,探索寻找行业未来之道。


对话嘉宾:

碧桂园集团信息管理中心总监祝黎辉

易居企业集团华南大区副总裁胡永明

广东省房地产行业协会秘书长常可

中国智能家居产业联盟秘书长周军

云智易CEO雷巧萍

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主持人:今天一个下午我们都聆听到了雷总、周秘书长、陈总、李总分享的智慧地产,进行圆桌讨论之前希望大家做个自我介绍,跟我们一起来分享一下过去的一年你们所在的企业在智慧地产方面所做出的成果。

祝黎辉:各位好,我是碧桂园科技小镇领域的负责人,碧桂园科技小镇做两个板块的业务,绿城陈总也提到了,我们碧桂园科技小镇的团队也围绕着内部的信息化以及智慧城市这两个大的方向在做。我们真正从碧桂园启动战略是从2016年下半年,在惠州铜壶。我们碧桂园的第一个项目跟今天的主题非常相近,也是以物联网为核心的课题小镇,在这之中我们也接触了大量的传统物联网企业,按照集团整体战略方向,要求我们为客户提供更有特色的服务。整个智慧城市打造是2017年5月份开始,我们做了几件大的事情。

1、做了物联网闭合开放平台,房地产企业去做智慧城市,更多是以开放性的心态面向C端用户和厂商做资源整合。

2、我们要以物联网的服务平台,向更复杂的设备和系统做他们之间的统一管理。这其实是我们在这一年当中,关于整个智慧城市所做的事情。

主持人:开放,互联更多的硬件设备。

胡永明:今天我过来是学习的,在这个行业我是门外汉,完全抱着学习的心态过来,收获很多。我是易居华南的胡永明,很多人觉得易居是做地产交易的,怎么会和物联网有关系?易居最早在上海成立,在美国上市,后来从房地产的交易服务和营销代理开始向流通产业链转移,除了线下交易,后来我们又做了二手房,又做了乐居和克而瑞。很多人问乐居和我们有什么关系吗?我们是乐居的第一大股东,新浪第二,腾讯第三。很多人问钜派和我们有什么关系?钜派是我们的金融板块。易居中国是中国房地产行业的现代服务业的整合者和领导者,除了开发不做,基本都是全产业链服务,住除了买到房子以外,能够有很好的住的生活,更加美好的生活,我们借助了物联网智慧社区和物业,包括装修、家居、养老、长租公寓、教育,涉及了很多板块,都是围绕社区里面的居住。

社会从忧方到有房到优房,我们希望在社区里面让老百姓过的更好。

主持人:常可先生,您给我们介绍一下过去一年您们在智慧地产方面做了哪些助力?

常可:主持人的问题和企业关系比较紧密,但是我们作为行业代表性的综合服务平台,我们在创新技术的引入方面也做了自己的思考。去年我们搭建了房地产土地的综合服务平台,这个服务平台只是粗浅的二级市场的信息交易功能,在今年我们也在信息技术的引入上做了考虑,我们希望与大数据公司合作,整合整个广东省的土地市场,我们通过数据的支持发布全省最权威的土地分析报告,在报告的基础上我们可以延伸一些定制产品。

我们希望通过大数据的支持能够给中小企业,包括城市的进入,投资的决策,土地价值分析上做一些服务的功能,希望通过这个平台能够把地产商,尤其是中小企业对土地的拓展,无论从协会的角度还是技术支持的角度都给予他们一些帮助。

主持人:房地产协会作为专业型的机构会给予房地产企业更多专业性的支持。

周军:我们做的比较简单,我们想的也比较简单,我们会把智慧地产,特别是以地产商为主体,中间不太连接的资源做好。无非就是两块,供应链和服务成长。深圳每个定位的产品当中,周围5平方公里的之内有没有配合服务,我们过去七年时间基本就做了这两件事情。

主持人:各位都从事物联网行业,各位对房地产和物联网有自己独特的理解,你们认为房地产和物联网的关联是什么,物联网给实际的场景会带来什么改变?

雷巧萍:我跟周总代表的是偏技术领域,偏物联网和智能家居。站在我们的角度,我们的主题是智慧地产物联未来,两个行业在做相应的融合,未来物联网的技术能够帮助到地产企业,无论作为开发企业还是作为运营企业,首先围绕他的经营诉求持续展开,科技最终服务于商业。我们也希望地产企业,CIO位子会越来越高,因为科技在企业里面的价值发挥越来越大。在这一年里面,前面我做了相应的汇报,所以我们的核心诉求是站在地产企业的背后。我们将我们的平台作为解决方案,希望能够输出给整个行业,甚至我们会开放更多资源帮助这个行业真正能将物联网技术在实际场景里面地和应用。

主持人:CIO的地位如果越来越重,体重应该越来越轻。

祝黎辉:我作为整个碧桂园房地产企业,物联网在我们的企业运营当中起到了非常必要的作用。以长租公寓为例,长租公寓是碧桂园长期持有的项目,预计在三年内会有100万间,去年下半年推出长租系统以后,很明确的出现了一个问题,业务系统跟长租里面比较少的门锁、水表对接的时候发现,对接的时候发现一栋楼只能选择一个品牌的锁,一个项目只能选择一个厂家,这是碧桂园做业务的时候最大的痛点。真正在地产企业运营的时候,碰到这些问题的时候反过来看LP平台它能给我们带来的价值,你才能深刻体验到协议的平台价值。

主持人:您直接跳到第三个问题,智能化创新会遇到哪些痛点,我和常可秘书长聊到了这个问题,一个项目要对应一个APP,如果换一个物业管理,我们就要换整个系统,这是我们下一步要讨论的问题。

接下来请胡总,您对物联网和地产的理解?

胡永明:我们做营销,开发商盖房子比我们有经验,我们在开发商面前谈的是市场,别人在干吗。其次是购房客户有什么需求,我做这个行业很多年了,房地产创新曾经有一段时间拿风格做创新,各种各样的创新和态势,但是现在回头看看太小儿科了。所有的客户买房和家庭结构有关系,为什么要买这个房子,有几口住在里面,对功能有什么需求,对配套有什么需求。如果今天小孩要读书,这个户型差一些,但是能上名校,这是最好的房子,让客户需求回归到家庭成长的节奏看。

以前谈园林,硬地园林做的很漂亮,但是并不是用。成年人出去上班,老人带小孩出去玩的时候容易摔跤,容易受伤。目前园林这个行业,社区园林流行的是给老人,给小孩,给他们不同年龄段玩耍的空间和休息的空间,回归到客户的本质需求。很多社区物联网讲的太智能了,但是我一年363天我一天都不会用,我太太和孩子到美国,安防很重要,哪怕每个月多付几万美金我也觉得放心,创新给予客户需求,物联网太技术了,我不懂。

主持人:胡总非常谦虚,其实您讲到了问题最本质,时代和科技不管如何创新,如何迭代,其实就是为了满足每一个人最本原的需求,最本原的需求就是对美好生活的向往。常可秘书长,您觉得地产和物联网之间的关联会是怎样的,物联网给我们的生活带来了什么样的改变?

常可:我也不是物联网的专家,只是进驻房地产的时间长一点。物联网跟房地产的关联,从我们的直观感受来讲,安全、舒适、便捷、节能、科技化、智能化,这种直观感受更多一些。但是从深层次来看,物联网给传统行业进行了全方位的改造,房地产行业在物联网大时代背景下,在改造过程中应该是首当其冲的。我们现在没有凸显出来成效,但是在未来5—10年这种感觉会更加明显。

周军:站在目前的小区规划当中两类人群是首先需要连接的,孩子的教育问题。每个社区旁边都会有各种培训班,为什么很多物业公司不把这种活接过来,包括室内的智能电视进行打通,我们就知道这个业主家的小孩在三年级,我们物业可以引进民办资源,今年对非学历教育放开力度比较大。

其次是老年人,每个社区都有一些骗子。我爸就是,只要哪个地方有什么培训他都要去,那个年龄对自己的身体关注度越来越高。物业对业主来说有信赖感,基于教育和养老,我们在通过智能设备推送更多的服务、设施的服务,更多的保健品,我觉得这块的东西会更有价值。我们现在连接两万用户,我可以在APP上推各种东西,烟酒茶很难,因为用户选择的东西太大。地产商和物业公司,我们的合作点一定是围绕着怎么连接用户和服务用户,如果这样的话我们这条路是对的,我们是帮地产公司赚钱,这个产品自然就会进入体系,这是我的想法。

主持人:物联网最终还是要做到人联网,通过物连接人的需求。保利李总讲到刷脸系统,这个只针对高端客户。所有这些物联可能也需要客户的能力,能否支撑这块的成本,其次是他能否需求。随着智慧时代的到来,我们未来的房地产商不仅仅是在卖房子,他是在卖服务和生活圈,卖生活的状态,卖生活的智慧,你们觉得新兴物联技术和人工智能发展会给现在的房地产企业转型带来哪些机遇?

祝黎辉:周总讲到了一个理论,房子是容器,社区是载体,每一家房地产企业都是技术载体,也是用户的载体。我们在这个过程当中,不管是物联网、互联网、移动互联,还是未来的人工智能,所有的技术都有成熟期和成长期,作为一家房地产企业,我们希望我们能够把最好的技术,回到最根源的本性,我认为如果我们能够作为技术和业主之间的服务方,我觉得这应该就是我们房地产企业能够做到的最大极限。

主持人:通过更好的技术更加了解业主和客户内心的需求。

雷巧萍:站在技术公司的视角来看,物联网和人工智能是两个领域,但是这两个领域也息息相关,我们认为这三个领域是齐趋并骤的。大家对物联网的连接还是停留在连接,物联网对数据的沉淀以及对人工智能的应用,无论是从智能本身的发展趋势还是落地地产场景里面它是真正能够起到有效帮助的。

今天我们的智能家居,我们解决的本身场景的丰富性和资源整合问题,回归到胡总提到的最终需求,我们希望它最终是非常智能的安防系统,而不是它有很多设备连上来。这样一套安防系统,它希望将数据、人工智能、物联网三项技术同时融合在这个里面,真正给用户打造一个符合人的需求,甚至每个人不同需求的安防系统。我们目前也在不断将人工智能的技术用在现有的物联平台里面,无论是外部导入的人工智能,语音和视觉的AI能力,还是机器的学习能力,我们都希望将这些能力不断融合、创新和研发,最终能实实在在关注,无论是制造业企业还是地产物业企业。

主持人:通过物联网和人工智能把这些设备联结在一起,在触发安防系统的时候不仅会报警,还可以联系相关的人给予帮助。

雷巧萍:根据不同的环境我们可以提前预警这样的情况,我会自动判断不同的等级,我是联系业主还是安保,还是更高级别的服务。我们希望将AI的学习能力不断融入进来,让这套系统更加智能。

主持人:房地产如果要转型还是要借助云智易。周秘书长您怎么认为呢?

周军:去年我带着8家企业浩浩荡荡去了百度,谈用百度的人脸识别方案,但是没有谈成。百度要求我们的所有数据从他的云上走,这个东西是卖给物业方的,针对这个地方BAT其实是想切入这个领域,但是对我们来说也是很好的机会,在这个层面上赋能到一个产品里面去,我们在后台的行为,在不干扰用户的前提下还在服务端。比如说我妈每天这个点出去买菜,老人都有规律,有一天有一点异常就给我进行提醒,先做完第一步已经有很多商机了,后面在这个技术上累加的服务和营销,我觉得都是自然产生的。

主持人:房地产企业应该做好前期大数据的存储和准备。

周军:物业公司和他的伙伴,属性的问题。所有的销售型公司都把自己说成大数据公司,有点产品的公司都说成解决方案提供商,但是一定是生态的融合,并不是某一家地产公司来做

主持人:就是易居和克而瑞来做。

常可:房地产行业的转型升级,我从行业的角度讲一下。整个房地产行业在中国特色社会主义进入新时代的大背景下,我们行业也进入了新时代,这个新时代的意义是,原来以住宅销售和高周转的关键点,在未来可能就会被打破掉,整个行业的主要矛盾从去年19大以后有了重新定位,从总体的不足转为了局部的不足,从总量的不足转为结构失衡。现在的房地产企业多多少少都会在新业态布局和跨界的发展有涉及,在这样的情况下原来老的房地产观念已经被颠覆了,在新的房地产观里面我们觉得对我们自己的企业发展提出了新要求。我们经常探讨如何迎合行业发展制定发展战略,如何顺势而为。我们除了要顺政策之势,顺市场之势,同时我们也要顺自身的发展之势,包括创新之势。创新之势就是今天的主题,我们如何通过信息化技术,包括物联网的融入提升产品的价值,如何挖掘对业主增值服务的价值,其实都需要通过一些手段,一些技术来推动它,这样的话房地产转型和变革才是能够真正的顺势而为。包括我们今年3月份召开的房地产行业年会,我们主题定位“进化新生”,这个主题大家可以思考一下,我觉得挺有意思。

主持人:周总开场致辞时讲到,中国房地产趋于成熟,因为利润越来越薄,中国的房企也越来越成熟,我们要做更好的房子,房子不仅是结构好、外观美,更重要的是服务业更加齐全。这也是未来房地产企业转型的重要方向。胡总,除了以上四位嘉宾讲到的方向,您认为还有哪些转型机会?

胡永明:房地产转型,中国最值钱的一定是土地,但是随着城市土地越来越少,以后最值钱的一定是建成的社区。中国老百姓最有钱的东西都在社区里面,房子。所有开发商转型不会离开这些最值钱的东西,一定是围绕房子和社区去做。为什么物业现在市值上来了,因为这是线下入口,这是我的领地,不拿下就不是我的地,我可以评估我的资产。所有的转型肯定是在这个社区基础上的转型。在社区里面,围绕房子做金融,开发商做社区金融的太多了,围绕这些房子未来的装修,未来家居、家电、教育、医疗、养老、保险、理财,这些都摆在这里。这就相当于目前在开发阶段的土地,但是具体盖成什么样的房子,不同开发商会用不同的做法。这当中我相信基于社区的服务,包括智能服务,物联服务等等都是很多选项的。

前段时间我看《头号玩家》,那是虚拟世界,但是我相信这不是方向,这是极端化的。《头号玩家》的社会绝对不美好,但是反过来说明很多技术在未来引领时代发展的同时,让生活更加美好,回归它最根本的需求。我们有保险柜业务,我们也专门咨询过,最安全的锁还是传统的钥匙,包括非常高端的酒店都有传统钥匙,创新和转型一定是不离本原的,我是传统派。

周军:就是因为这两年的物业管理公司水平越来越高,房地产品质越来越高,小区逐渐安全。移动支付,家里没有太多现金,所以现在智能锁的火爆并不只是因为安全,是便捷的问题,有你们的功劳,如果小区安全做的一塌糊涂,保安什么人都放,业主肯定不放心。小区里面有几道门才能放进来,这个锁的火爆有你们的功劳。

主持人:周秘书长补充的很好,很巧妙。房地产企业转型要做好服务,基于社区这么多的大数据,我们可以做跨界的服务,比如金融、教育、保险,这都是房地产企业未来转型的方向,我们谈了好的就要谈不大好的,找到了痛点和短处我们才能更好的成长。祝总一开始讲到了痛点。

拿停车系统做例子,这个停车场用这个系统,换一个停车场就要用另外一个APP,这个在我们看来只是一个痛点,我相信还有其他痛点,有请祝总为我们分享一下在智能化创新时代会遇到哪些点和挑战?

祝黎辉:在智能化未来方面的痛点,我以前不是纯地产行业的。从行业角度看,技术在房地产这个行业本身来说,最开始周总已经谈到这个问题,它是未来演变的趋势,但是这个东西已经从早期的技术引领到现在的壁垒,这个在整体认知上,或者程度上有所差别。

从整个行业,在整个行业使用过程当中,谈到平台一定涉及到产业链上下游的工作。没有项目的平台商是耍流氓,但是没有平台的单一项目无序发展有时候又会为用户带来麻烦,这两者之间有矛盾,要在两者之间取得平衡。

未来在合作当中,我个人认为还是多方去更好融合。物联网平台本身联系的是物与物,但是实际上在过程当中,如果平台本身是为了连接物与人,做这个事情的本身需要厂商伙伴,协议伙伴,甚至用户,包括协会,甚至建造方,我觉得需要大家营造更好的生态和认知做这个事情。这三个层面我理解是我们未来想做好事情需要逐一解决的问题。

主持人:多方的融合要借助云智易搭建的地产物联网学院整合一整套资源,整个行业使用的时候需要上下游的整合,项目需要平台,平台也需要项目。

雷巧萍:我的观点非常接近祝总提到的,技术本身在地产企业的应用和推行的力度,智慧地产在地产企业里面,新兴技术在地产企业里面,它在推行的战略层面在哪里。绿城陈总提到一句话,这件事情不是单一管理层的事情,它是全公司从上之下的事情,这个事情必须站在这个力度上才有可能很好的推行和落地。

对于平台和项目之间的权衡,它是长期、短期,以及逐步实施的过程。祝总深有体会,如何从项目出发,再回平台,再把平台再落到项目的全过程里面,我们在为企业构建平台和项目实施的过程中我们也提出这样的建议,你可以从项目需求出发,但是还是要回到顶层设计的考量,但是考量不代表布落地项目,如果完全不落地项目的确是耍流氓的事,如果只考虑项目不考虑一体化顶层设计,这个视线确实有点短。站在集团角度考虑,不仅仅是项目总或者区域总考虑单一的事,他会考虑整个集团未来更多推行的事情,这个是我们在和企业共同配合的过程中,我们也和企业不断进行交流,也看到目前很多企业在不断往这个方向顶层设计和项目实施两个事情同时进行的过程,如果需要更大范围推广的话需要更多的时间。

云智易作为连接层的平台解决方案商和服务商,无论是周总提到的产业,物联网产业是庞大的,未来更多的技术点不断融入,这个需要整个产业共同完成,云智易在这个过程中我们希望起到的是推动者作用,让企业共同发展,我们希望这个体系越来越庞大,借这个行业之力去做。

主持人:要全面赋能做这个事情。常可秘书长,你们作为行业协会,在顶层设计上能给予更多专业力量,您觉得对于房地产企业来说,智能化创新会遇到哪些挑战?

常可:最直观的感受,物联网的服务在不同行业和不同领域,相互的相通不是很顺畅,数据和资源得不到共享,需要通过标准协议,通过行业协会的牵头和云智易的专业支持,我们企业的诉求能在一个层面上得到解决。不说顶层设计,起码有这个平台能够实现我们共同的想法,我觉得这样可能比较实际一些。

主持人:通过行业协会的力量帮助行业内从局域网到互联网,实现数据共享。

周军:何需跨界,只需生长。很多企业提跨界是来自于内心的不自信,很多企业持续二十年,三十年,它一定是守正出奇。绿城定位很清晰,未来就是要打造除了地产以外的最大的服务商。智能化挑战,挑战每天都在,我们这个行业的人压力都非常大,大家都谈生态,谈完之后发现一个一个都倒了。海尔的生态、阿里的生态、京东的生态,它变成了独立王国。我们唯一往前推动的是,这两年软件硬件化。我们有类似云智易这样的服务商,我们和美的合作买美的的模块,和海尔合作买海尔的模块,我们目前最大的挑战是商业模式的突破,包括产品商、服务商、地产公司、物业公司共同面对的问题,我们怎么让3000户的小区里面,这3000户业主的衣食住行,吃喝拉撒跟我们产生关系。

主持人:还是要做到自己的深耕,重度的垂直,把自己这块做好、做强、做大,不急于跨界,把自己该服务好的业主服务好,通过他们更多实现自我成长。

胡永明:我做房地产交易,我做了几十年交易。一个行业的发展到一定阶段,它最大的问题是标准,社会标准、国家标准、行业标准。中国很多行业的瓶颈和难点都是标准的问题,这是我的感触,创新也好,非创新也好,没有标准就无法衡量过多的付出和无效的付出。3G也好,4G也好,5G也好,标准是最核心的,那么多技术的东西,这些技术看不懂,大的企业形成体系做了一套标准,美的可能在这方面擅长,海尔在这方面擅长,这个行业足够大,物联网真的刚刚开始。中国互联网BAT还有京东,还有那么多企业,物联网的容量和规模绝对不亚于互联网。

主持人:胡总讲到这个问题之后讲到标准,我们也有类似的讨论,物业用了不同的APP或者不同的管理体系,我们是否需要统一标准,统一的标准是否能够促进房地产行业的创新转型呢?

雷巧萍:从整个行业发展来看,无论哪个行业的标准推行,它都是推进行业发展最快速,最有效的推动机。在智慧地产和智能家居,社会家电这些领域里面,这几年在不断试图倡导一些标准,也取得了一定的成果。目前HA协议下的产品,只要遵循这个标准,它之间都可以进行互联。蓝牙新的方案标准,智能家电目前联合了八大厂商的互联互通的标准,云智易也在参与标准的制订。等等这些标准,这几年也在不断的发展和推进,但是的确目前没有达到一个标准能够通行的,这个是当前的状况。我们也希望这个行业能够不断发展,达到这个预期,方向肯定没有问题,我们也希望达到这个预期。

站在现实状况下怎么解决标准未达成之前但是必须要商用的情况下,祝总的视角,通过商务的诉求让供应商在满足碧桂园发展趋势里面满足他的标准,这个时候碧桂园所提出来的闭合平台之上的标准能够解决它在自己的不同场景下,碧桂园的社区、碧桂园的公寓,碧桂园的长城,在这个场景之下解决这个问题。发展过程中有不同的策略解决,从整个行业的发展上来讲,就像今天的邮件协议标准一样,每一家都可以自己建协议,但是之间的通讯是没有问题的,也不存在邮件发送障碍,这是未来走向的趋势。

主持人:物联网时代下智慧房地产发展趋势,如果用雷总的话说就是,我们要有趋同的标准,就算我们有自己的标准,但是也不妨碍我跟其他标准之间进行互联。请各位用一句话来描绘一下您心目当中的物联网时代下的智慧房地产未来发展趋势。

祝黎辉:三四五,创快融保通,这是碧桂园的数字密码。快指的是我们在新的业务场景和快速场景中快速接入,快速实现,降低企业的成本以及客户等待的时间。融指的是未来如何从互联网平台角度融合。保指的是我们既要保证用户的数据安全性,也要保证企业的数据资产安全性。通指的是数据之间的互通,业务之间的互通。这是碧桂园在智慧物联上的密码。

雷巧萍:我们希望在我们服务企业的整个过程中能达到,无论在过程中还是在未来都能够让企业规划和落地同时并行。

站在用户的角度,我们也希望智慧地产能真正的给用户和企业运营和发展带来真正有效的生活上的推进。

周军:万物互联下带来的是连接因子,连接的东西围绕用户需求发展,智能家居真正解决了两块,我们是不是让客户更便捷,我们是不是让客户更快乐。如果从这两个角度出发,我们这个事情一定能做成功。

常可:习大大在全国网络安全和信息化会议上说,他说要利用互联网技术对我们的传统行业,传统产业进行全方位、全链条、全角度的改造。落实到房地产行业来讲,可能改造的不是一个细分的房地产行业,房地产行业有大几十个无缝对接,紧密相关的行业联合在一起,从行业角度来讲改造是庞大的,与房地产相关的,各个行业生态圈的进化,我很期待。

胡永明:易居在云智易的带领下,能够在智慧社区和美好生活的领域走的更超前,能够有一定的地位,我们也希望云智易的平台在易居的推动下和帮助下能够为全国更多的地产商提供服务,帮助大家在智慧生活、物联网领域做好服务,做好行业的转型、企业转型。

主持人:掌声感谢五位嘉宾的分享。2018年是统一物联网的元年,我们在元年的时候一同展望中国智慧地产的发展,也希望大家能够抓住这个发展趋势有更好的未来,再次感谢各位。

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