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近年来,随着AI与IoT的加速融合,不断加速向场景落地,地产/物业的线下场景逐步成为价值探讨焦点。XLINK地产物联网研究院联合易居克而瑞、云智易、乐居财经、地新引力共同举办2018 AIoT+地产未来峰会,与行业精英深度对话。

12月6日,活动首站在广州四季酒店隆重举行。上百名来自地产/物业、科技行业精英,围绕地产智能化的内容,共同探讨行业发展趋势,展示创新落地成果,贡献思想智慧,引起行业的高度关注。

易居企业集团高级副总裁于丹丹受邀参与活动并于现场进行演讲分享。以下为演讲实录:

 

很开心在广东和各位老朋友见面,没想到科技相对比较小的房地产领域在如今已经受到那么多的关注,今天看到参会指引之后,我觉得这一年当中产生了很多惊喜。

易居在很多敏感的课题上参与了市场收集和信息研究工作,所以对建议性的结论我们经常以数据说话,我想就大家关心的今年怎么样,明年怎么样,这房地产的问号,争取用数据给大家提供问题的答案以及决策的依据。

首先,为什么最近房地产的受关注程度那么高?是因为最近微观上看到的现象,我们觉得很难理解,比如说房企近期的关键词是焦虑,所有房地产企业无论业绩好还是不好,都很焦虑。其次,如果一桌麻将搓下来,搓20年,4个人都赢钱的比例大不大?很多人都认为不大。现在就有这样的方向,政府、开发商、银行、买房人,这么多年房地产的这桌麻将貌似都没亏钱。但我们看到今年有几个典型华南地区企业的举动——万科提到了“活下去”,据说把照片发出去的员工被开除了,以此作为对政府的交代;宇宙第一大企业碧桂园,这几年一直以疯狂的速度扩张,但是今年从年初开始,给投资、营销等部门,在整个定调上提出了减速;十一期间,恒大地产有很多重优惠,多重优惠叠加在一起,有一家商户已经打到对折,整个降价幅度超乎我们的想象。

    为什么会出现这种问题?他们行为的起源点在哪?房地产是强政策导向的产业,基本上大家心理都被政策引导,政策从今年开始到现在,在路径当中出现值得我们注意的点,承接去年房地产的四限:限购、限价、限贷、限售,在1月份,包括广州在内,以人才引进为切口,对于整个房票开始做定点的突破。春节有很多房地产企业拿到贷款额度,钱到账的周期是历史最长的。3月份传统的四限开始升级,传统调控力度都往上走,焦灼体现在哪儿?大家感觉其实市场没有那么热,为什么政策还拼命的打压呢?开发商的主要心态就在这儿,你为什么一定要这样做。上半年的时候我们感觉,对一线城市严控房价的核心考虑点,是因为我们今天碰到的是金融问题。

年初的时候讲上海的房价已经开始可以买下美国的GDP,曾经的日元大溃败论调出现在中国,媒体上开始出现这样的声音的时候,我们大都会上听到领导讲的是坚决遏制房地产价格再继续上涨,因为一旦汇率突破,我们承受不了损失,也承受不了这样的后果。我们看到信息非常的坚定,在开发企业和地方市场都想去突破的时候,政府仍然在集中重申调控,调控是从严的。7月份要定调严控,8月份约谈和问责,9月份是监管,10月份预期发生了转换,今年微妙的转换期是在第三季度。这里面有比较典型的事件,原来一直说今年开征的房地产税,在很多场合我们听到了相关的研究人员和部门领导关于开征以后给大家的建议,比如说首先套数不要太多,如果纳税金是按套数算就不占便宜,对商业用房持有性物业怎么应对等等。

 

       在7、8月份,整个市场上可以看到深圳公寓限售,开始整治,这是政府层面的反映。这个时候,让开发商比较焦虑的事情发生了,拿许可证被限价。开始大家不愿意拿,后来拿到了以后,上半年开始开抢,因为低于市场预期了,大家都开始还人情,但是到了6月份往后,出现了新盘的开盘。当月去化率,有些地方不达到80%-90%,这个市场就出现了这一点点信号,就没有人抢了。紧接着在今九银十的表现上,含金量和含银量特别差,因为全国一半的城市新盘的去化率没有达到50%以上。不做营销的人没有深刻的感受,这数据意味着拿出许可证,这一批可以卖100套房子,我一定是蓄客蓄到200组才敢开。如果没有蓄到,或者只有八九十个怎么办?我会分两批推,一批推50套。所以如果新盘开盘的当月去化率不到一半,那就说明之前蓄的客户的蒸发和流失已经变成问题了,也就是市场的消费意愿发生了变化,这是每一轮过程当中非常重要的,我们也非常重视,就在今年的7月份。所以9月18日的论坛上我们听到一个观点,房地产税的开征口径从年内开始转化为5年内走完一盘程序,这说明实际上又是一个信号,政府的确看到了开发企业、地方政府以及银行的困境。

    刚才说到的基调和政策表现体现在市场层面的数据,19个一二线城市,10月的三季度新开或者加推的项目整体开盘去化率都开始出现变化,说明很多人原来想买的不买了,原来交了订金的不订了。还有市场变冷的很重要的表现是土地开始出现流拍,之前说过,一旦是开发商自己的销售回笼资金还可以,在上半年现金回流以后,就会非常重视土储的榜单。大家都开始积极的准备生产资料,这时候看到大家开始不拿地了,这里面不想拿的重要原因是没有钱。由于销售去化率流量的影响,导致了很多土地开始流拍,土地流拍的现象是很严重的,让人意识到市场发生变化了。

接下来的短中期预测,3-5年中短期规模,房地产一手房很难在高位上突破新台阶,这是对后续预测当中规模的结论——没有那么多人买房子了。从总数上看,核心是我们已经在高位上了。还有以90后主导的中坚力量,以前大学毕业到深圳、广州、上海工作的年轻人跟以前不一样了,不见得一定要买一套房子,所有的转变在今天消费能力、消费规模支撑方面都感觉发生了变化。家庭人口结构也在发生变化,三四线城市出现了对棚改区改造1500万套规模不变的要求,从成交上看,大部分是三四线城市在支撑,实际上我们心里非常清楚,一旦是经济对三四线城市有促进影响,支付力也受到影响,会导致欠发达的地方供求矛盾从而引起风险。

 

    另外从未来趋势上看需求的规模当中,刚才说到的棚改,七成在售项目棚改客户占20%,货币化的安置在带动住房消费,拆迁给你补偿以后,补充到新房购买里面,这是我们目前市场的主要支撑,如果这部分还有,就意味着高位上还有一波上去的空间可能。但是刚才讲的刚需,由于十多年的住房自有率的提高,导致刚性需求和改善性需求都在下降,在规模上短期没有看到持续上涨的原因,唯一说到的是看好或者希望在三四线的棚改指标上。人口高速变化,三年内新出生的人保持了平衡,但2015年之后出生人口是骤降的。即使在出生人口没有降之前,房地产供需需求总体上也是下降的,这是今天的对后续市场判断很重要的指标。

前十多年,大城市我们一点都不担心,几个需求始终都存在,首先是刚性需求。由于我们之前都没有房子,安居乐业的需求支撑我们必须要有房子,家里有小孩,自己收入慢慢上升,在二手房市场,前面那套出手以后,改善性需求又占了超过2/3的市场。由于中国投资对房地产路径的惯性,一旦有了股票等收入,人们一定愿意在房地产上投资,所以产生了一部分的弹性投资需求,刚性、软性加上弹性的需求一直支撑了房地产行业这么多年的高速发展,但是我们发现这三个需求近年来都有所下降。

下面从房地产企业的角度来看。短期当中需求很难补充,但是供应的部分,虽然我们供给侧是控制在政府手边,可以调整节奏,但是意愿上地方政府还是希望多卖地。这一点上供应始终存在,需求逐渐减少的情况下,销售市场在接下来的平衡点上、供求矛盾上就一览无遗了。

房地产在这样的背景下,企业今天主要思考的是,大家发展机会是什么?为什么会焦虑?过往所有的经验没有告诉我们接下来应该怎么办。从目前来看,房地产的企业大部分都在涉及链条上下游的创新尝试,比如说房地产的开发上下游里面,金融、装配式建筑、代建、物业管理、互联网家居等。今天看前50的企业,基本上都涉及到自己的专门板块,这说明不光我们自己一家在提供服务。思考的第一个突破点是在传统产业上布局,很多上市公司下了很多蛋,这些蛋体现在他们有自己的金融公司、装配式建筑,除了之前融资和成本在报表上的操作,很重要的是在这方面寻求自己的新发展。

房地产开发商都在突破传统住宅开发,都在谈房地产+,比如我们发现万科工业和商业的比例很高。应该说市场上50强的企业到100强,绝大部分都涉及了养老、文旅、特色小镇、教育、物流地产、产业地产等等,都有除住宅传统领域之外的细分研究,原因是接下来住宅开发规模会有影响,同时在土地获取的时候发现持有性的土地量也变高,大家无论是主动还在今年的房地产企业涉及的创新领域,我们看到一个现象,或者说在接下来很重要的发展共性的方向,都在做存量管理领域的布局,长租公寓、联合办公是相对成熟的,还有企业探索其他的方面,核心是大部分的开发商已经在提这方面的要求。

除了这些跟地产明显相关的,后面我们会关注为地产赋能的边缘上产业,比如文娱、零售业等等,大健康是今年比较火的,前面有很多上市公司在大健康领域,都想这把开发企业原来比较重的发展模式变成相对比较轻的,也想把自己的变轻一点,所有线下无论是开医院还是搞医美的,做美容诊所、中医诊所的,都在想着跟地产做结合,把社区当入口。把所有的资产变轻以后,余出来的部分投入到给消费者带来巨大的实惠,这是今天考虑的。

 

    只要跟人发生关系,需要跟场所捆绑的时候,这些创新领域都主要开发商去构建。今天反过来想,提供空间以后寻找内容的提供者,终端是要通过房地产下半场的布局。以前叫B2C的,现在叫C2N,从客户的角度半定制化的考虑,怎么赚取更高的价值。这是开发商主动做科技、环保、体育、农业、大健康的布局,基本上都有具体实践的案例。

    从房地产基本面上讲,一定不要有侥幸心理。基于刚才说的数据,如果从自己买房子的角度,很多人会从个人购房者的角度思考:是不是应该出手了?这一点我还是建议的,如果有房票,可以整理一下资产;如果从投资的角度,一定要让自己变得淡定一点,其实风险还是很大的。

    高净值的家庭,现在在北上广深有不动产配置的组合,这从置业角度已经给大家建议,第一套学区房只需要考虑上班还是上学的,第二套是奖励自己的,好一点的大的类别墅产品,第三套是不在自己主要生活城市,相对周边的,比较三四线,目前当作放假、休息,老人过去住住,山清水秀的地方是高净值家庭的第三套房。第四套一定是在国外,不管是东南亚还是美国,这些东西会转化成接下来市场上比较主要的成交结构。

    区域上讲只有在经济发达地方才有机会,除掉在珠三角或者长三角,有人说很便宜怎么好,希望大家淡定一点,这是区域结构上。

    结合今天的主题,房地产有很多关于科技的领域,开发商也要解决刚才说到的问题,并做很多布局。大家都在谈,在哪些地方需要借助新的现代化手段来给前面的战略做手势上打法跟补充。第一今天在市场发展变化的时候,营销的痛点是比较明显的,因为你寻找客户和触达客户的成本变高了。这时借助于今天的科技,开发商是最愿意做投入的,企业面临这些问题,所以我们看到在营销的部分,今天有很多智能化研发产品组合,所有的在数据领域可以帮营销减少成本提高边际效益的手段。但我们认为才刚刚开始,以前营销很充分的时候,大家都比较跟风,再接下来一分钱当两分钱花的的时候,纯粹是看效果,在这里面我们看到了很多机会。

    刚刚提到了,三四线在土地供应上达到60%,又属于高净值家庭的第三套房子的主要占地,我们就发现异地看房的现代化手段,这方面显身手的几率就特别大,这是房地产行业技术部分看到的案例。以前是为了炫酷,这一轮是为了减少成本,真正去找客人。

    在未来发展趋势上,科技的客研,智能电话,我们从房地产企业实用的角度,我相当于是报幕员,我们已经看到数据的解析和反馈,是目前最迫切的营销部分的发展机会。

随着房地产运营时代的到来,进入了存量市场,存量存下来的资产,不是靠销售价格减掉成本以后带来的利润,而是靠每一年增加进去的内容带来现金流方面的回报,这部分增值需要依靠不断地投入。在存量资产过程中,房地产的智慧基因一定会作用越来越明显,如何在过程当中通过对人的尊重和物的连接把所有的体验和自己的创新结合起来?这是目前在房地产我们看到的。比如说碧桂园的物联网生态体系,之前美的也做了非常棒的产品发布会,这些企业都做了很多结合的案例。

 

    今天我只是抛砖引玉,主要是跟大家分享我们对房地产行情的了解,但是结论是越是这样严谨不特别舒服的时候,我们越需要现代化技术手段和所有能给房子做赋能的内容。我希望在接下来的时间当中,如果有听到对我们有帮助的、有营养的内容以后,企业可以结合到房地产项目上。

    总之接下来3-5年对房地产而言,大家的投资回报预期要降低,投资回报周期要放长,同时从产品和获利的想法上跟以前要发生一些变化。希望参加明年的年会时候,能听到大家无论是从事业还是个人投资上,通过对持有物业的注重,已经开始有自己资产重组以后的价值表现。

 

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