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       近年来,随着AI与IoT的加速融合,不断加速向场景落地,地产/物业的线下场景逐步成为价值探讨焦点。XLINK地产物联网研究院联合易居克而瑞、云智易、乐居财经、地新引力共同举办2018 AIoT+地产未来峰会,与行业精英深度对话。

       12月26日,继广州站的圆满落幕,峰会第二站在上海建滔诺富特酒店再度启航。上百名来自地产/物业、科技的行业精英展开激烈的思辩,就AIoT与地产智能化展开了深入探讨和高度的总结。

       易居企业集团CEO丁祖昱受邀参与活动并于现场进行演讲分享。以下为演讲实录:

       2018年马上就要过去了。回首再看过去,我觉得2018年还是蛮有意义的,特别是9月,今年9月份发生了太多的事情,确定了整个中国房地产进入调整期,这个时间节点是整个中国重要节点。今年除了东北还挺不错之外,剩下的市场都不是特别好,相比之前是天壤之别。长三角是最敏感的,现在浙江的市场已经非常冷,很多三四线城市之前用一年多的时间涨了一倍,现在3个月的时间跌了百分之三四十。

       华南最近市场压力也很大,中西部过去反映比较迟钝,市场差的时候轮到东西部过半年。如果说现在三四线市场还有机会的话我真说不出来。刚才有提到碧桂园,其实碧桂园、恒大都会率先去开发一些尚未启动的市场,包括四五线、五六线的市场,11月份、12月份启动过的城市首开项目也很难。今天的社会也是信息是非常开放的,说市场不好马上大家都觉得市场不好。

       9月份,这一轮宏观调控政策结束了,9月份之前过去两年,2016年9月份到2018年9月份出台了很多政策,就是为了遏制房地产价格上涨。9月份不需要再出政策,9月份到12月中整个行业没有政策,最近几天我们看到政策开始放松了,目前还是少数城市,但这是一个代表非常重要的信号。我觉得过完元旦之后可能会有更多的二三线城市会加入到政策放空的行列当中,实际把放松政策隐含在政策当中。住房政策、棚改政策藏在里边,结果被别人挖出来,挖出来之后渲染放大。我相信很多城市甚至不会说,直接在执行层面有所放松。

       市场一旦进入调整期都不用出政策,市场火爆的时候出很多的政策也调不下来。我一直觉得市场本身有自身的运行规律,如果2016年只出三线,不出四线,只限购,只限售的话2017年肯定会调整。调整期会有多长?大家都会关注这个问题,我个人很难预测出时间,但觉得不会太短,不会说今天出台一些放松政策市场就会好,这是不可能的,市场调整也应该走完它的调整周期。甚至包括一些城市调整期会非常长,我相信会有一部分三四线城市调整四五年也不一定改得过来。

        一二线城市至少在价格上调整的空间不是特别大,无非就是原来搞双合同,一份正常的销售合同,再搞一份装修合同或者其他合同,双合同现在看不到,或者装修的合同越来越实在了。我了解到之前装修成本每平方大概1000块钱,现在装修合同签到15000块钱都有。我非常为他们担心,虽然卖的时候大家都知道把线下的成本转嫁到装修费当中,但是交房的时候老百姓不管这些事情,交房的时候肯定也想捞一点回来,我相信在交房的时候会有很多事情发生。特别是南方,华南市场化程度比较高,华东胆子比较小,华东基本上只敢到3倍,1000块钱成本到3000块钱就差不多了,华南10倍起,基本上都是按照这样的方式在做的,未来的压力也会非常大。现在很多地方双合同也没有了,线下相对放开一些了。

        能够回稳我认为有几个前提,初步和大家交流一下,我判断回稳达到的条件,所有坏的首先我觉得要出清,所有坏的东西全要出清,不出清不会回稳,否极泰来,没有这个否,泰是来不了的,至少现在要出清。最近几天又有一些企业和专家认为接下来的市场比较乐观,我说没有必要这么早乐观,现在乐观是害这个市场,让调整期继续延长。我倒是情愿市场成交再低一点,部分城市的房价再跌一些,这样的话出清才有可能维稳。当然出清不只是房地产,整个中国的经济要出清,我们要看到比较坏的数字出现,至少要出现数字,目前看不到坏的数字。我基本上知道了全年GDP的数字,比想象当中好很多,这个不是我们希望看到的,我们希望看到的数字是差一些的。世联行对明年的数字进行了预测,但是还没有我们想象当中的那么低。

        其他的行业,不管是外贸还是消费,大家感受到的实际情况都是比较差的,但是出来的数据都还过得去,比如说消费当中最大的除了房地产之外就是汽车,汽车最近几个月的交易都是急剧下滑的。但是整体消费的数据还是在上升的过程当中。所以这些数据最后出来的情况是怎么样的我认为非常关键。当然年底是一方面。2019年会不会出现比较坏的情况?如果不出现的话反而会延后整个出清的过程。美国股市也在快速的回落,今年终于有一个股市比中国跌得多,国内股市如果不跌,稍微再稳一点的话全年跌幅最大的市场可能会让位给美国。当然也要看美国这两天还跌不跌,因为昨天是圣诞节他们休市了。

       所以你真的不知道股市的最低点在哪里,如果股市的最低点也看到了,我们认为这都是所具备的条件。政策什么时候出台?中国的市场稍微坏一点,抵抗力强,一般情况下不会出台特别大的政策,特别是对房地产我认为不会出台刺激性的政策,但是对经济会不会有一些政策,比如说现在减税、减负,说了半天还没有看到实际性的政策出台。出台当然也是一个非常重要的条件,力度大的政策要出台,当然力度最大的政策是资金链。一方面去杠杆这把剑还在头上,另一方面银根要宽松一点。2019年要处理这些矛盾,这些都是前提条件。

        根据我的判断明年上半年别想了,肯定市场要往坏里走。是不是最近十年最坏的半年?我希望能够做这样的一种预测,但是又不方便这样讲,这样讲的话可能大家的压力都会非常大。我的内心深处是这样感觉到的,我觉得可能2019年的上半年是最近十年压力最大的十年,上一个上半年正好是2019年的上半年,2019年应该是压力非常大的,3月份最后出了4万亿之后,整个市场是在2019年9月份起来的。又过了十年,现在到了2019年了,2019年会不会上半年市场压力非常大,下半年再来反转。我觉得反转可能性比较小,L形的可能性比较大,能够探底成功之后回稳就谢天谢地了。

       明年有一个预测,市场整体容量、规模肯定要下一个台阶,成交面积会从17亿平方米下到16亿平方米,未来下降的空间可能更大一些。成交金额从今年接近15万亿到明年13万亿,下了2万亿的台阶。这当中三线城市目前占到整个面积占比大概在68%左右,明年除了一部分大的三四线城市之外整个三线成交面积可能会下到20%左右,这样的话就会很大程度影响全年的销售面积。

       应该讲明年大家做好坏的打算,越坏越好,准备好现金流,准备好过冬的弹药、粮草,这是最起码的。我觉得房企的高速增长是在2015、2016、2017、2018年,2019年我们应该进入到平稳增长,以50%以上的复合增长速度为代表,每一年销售额都是快速递进的过程,两三年就翻一番了。未来正常的年份从明年开始这些规模房企业每年有20%左右的增长都已经非常厉害了,非常牛了。

       所以回过头来在行业没有增长的前提下,杠杆不会增长,这样的前提下能够保持20%的增长这些企业已经非常健康了。在这样的情况下确保主营业务,就是我说确保开发销售业务这一块是更为关键的,因为你不保住这一块就没有其他的延伸业务,多元化也好、延伸也好,今天的前提是主营业务必须要稳住。

       这些延伸业务当中到底看好哪些?虽然我刚才说做最坏打算,但对开发商这一块,我觉得未来三到五年能够保持到相对高度,保持在台阶之上还是很有希望的。除了这一块之外还看好哪些呢?我最看好的是物业,物业就跟在座的朋友有关了,物业一定是未来最值得做的一件事,一方面物业本身对开发销售有正相关,非常大的正相关性。第二个方面物业也是风口,这个风口不会掉下来。物业这个风口我觉得未来十年、二十年可能都会不断地聚集能量,不断地往上冲。有点像最近几年的商业地产,商业地产五年前和现在天壤之别。大家可以看一下五年前和现在,五年前开幕的商场和今天开幕的商场很多方面都会有很大的差异,这些都是被电商倒逼过来的。在这样倒逼的过程当中商业上了一个基本台阶。

       物业一方面可以资本倒逼,另外一方面也是物业认识到自己价值之后自己倒逼自己,突然发现自己很值钱,很值钱就得多干事,要贴补的时候什么事都干不出来,今天发现自己很值钱的时候,按照房企的排名来说可以排在香港市值前20位,和物业相关的产业都可以。

       第二个我看好商业。今天参与商业领域的企业非常多,数量非常多,做得好的企业不多。做得好的企业会在整个商业地产当中继续脱颖而出。第三个规模会继续放大,放大的速度会非常快,排在前几位的无论是万达、新城、华润、大悦城,未来拓展的速度都会非常快。万达就不说了,每年50家商场,已经连续四年了,接下去还得搞十几年,我看到目标数据是到2030年1000家商场,基本上把一二三四线全面覆盖,所有的地级市全覆盖,接下来还要覆盖一部分的县级市。这是万达的计划。如果把万达的1000家店全部做完,这就是巨大无比的生意,更不用说其他的还在快速布局。

       而且商业地产未来一定会率先解决资金问题,之后的投资回报一定会让大家满意。今天万达可以做到10%的投资回报率,其他的是做不到的,我相信都会慢慢做到。

        我不看好的领域是哪些?第一,不看好租赁,租赁的前提就错了,测算租赁市场未来增量测算错了。现在的存量是非常大的,目前的租赁量已经很大了,只是大家没有发现而已,因为很多没有备案,数字被隐藏掉了。最大的空间不是在于增量,而是在于把目前的存量都是个人出租为主慢慢的向美国靠拢,美国机构做到30%,如果中国做长租的机构能够占到30%的份额就够了,不要去考虑增量,几乎没什么增量。增量从哪里来?没什么地方可来,每一年进入到租赁市场的客户群体,和离开这个客户群体基本上是平衡的。中国这两年空置率还会再上一个台阶,买完房之后很多房还要再进入到租赁。

       目前存量一定是主体之中的主体,发展增量的市场目前意义很小,这一块不太看好。但是看好在哪里?看好在份额的提升上,从5%变成30%有6倍的份额,但是结构性上面不看好,因为现在缺的都是低端的,不缺中高端的。中高端的个人市场完全可以满足。这也是为什么今年北京租金会上涨,上海、广州、深圳只涨到8%,是因为低端的这一块被政府一下子拆掉了,少了近10万套房之后,补充进来的都不是这些,一下子把低端的租金拉上去了,造成了短缺,就造成了租金的上涨。如果低端再多补充一点的话整个租金就便宜一些。

       还不看好的是养老,特别是健康老人,健康老人公寓是最大的命题,健康老人根本不会住老年公寓,健康老人天要带孩子,天天要为子女干活。因为健康就得干活,活特别多,根本没办法享受。只有一种是需要的,就是失智、失能的老人。但是现在老人越来越健康,只要让他干活就很健康,不让他干活就很快失智、失能了。如果做的是失智、失能的这一块,看护型的是有空间的。失智、失能的还不能放到社区里,真的放在社区里边谁不愿意。他们设置老年公寓在社区里边就抗议了,一定要让他们搬走,他们最后也不做了,没法做了。20年之后我是看好的,因为10年之后人数就非常多了,我们这一代人老了之后观念会转变,就会去消费,现在老人真的不会消费,让他消费也不会消费,连请个保姆都不愿意,更不要说养老公寓。

       海外很正常,我的房子抵押给银行,抵押给保险机构,我就用房子的钱养老,中国不可能是这样的,谁允许你把房子抵押掉的,子女同意了吗,这个房子是子女的,是孙子的,能抵押掉的就是没子没女的,这个毕竟是少数。所以很多东西都不看好。

看不清楚的是产业地产、旅游地产,因为政策的变化太多。比如说旅游地产、文旅地产,本来海南特别好,突然之间有一个政策出来就不行了。比如说小镇,前年还有小镇,但是发现今年就不提了,到底这些政策怎么回事,前年还有上千个小镇蜂拥而出,今年什么小镇都听不到了。这就是政策对它的影响。

       物流地产未来只有少数人能做,做就做了,没做的今天再去抢“赛道”自然抢不到,突然之间发现赛道和你没什么关系。2019年要重新反思多元化,上半年肯定很差,上半年是不是能够回稳还要看条件。房价一二线下降速度不大,明年我估计四五家房企千亿公司。还有多元化,有的能做,有的不能做。未来首先把开发这块业务做好,首先还是一个轮子在往前飞奔,但是物业一定是个风口,商业空间也很大。

        因为今天时间有限,2019年又回到了这个时代,原先多做产品没用,过去两年出现的是产品降了,标准、质量等等都降了。2019年不可能标准降低,这个标准一定是合格的或者良好的基本标准,各家房企都可能会再重新发力。未来刚需的产品继续趋小化,因为要控制总价,所以面积不能大。但是改善型的产品面积一定会变得更大。在这两个点上面我们认为是有机会的,升级是普遍性的,降级是部分总价上面降级。

       所以产品我也认为是2019年特别有意思的一个点。最近大家都在传裁员,我觉得地产行业人减的最少,毕竟人的成本占比还是比较小的,真的要裁员也是裁我们这种,千万年薪的人裁掉一些,下面可以养很多人。这些人压力会比较大,一般的房企人员裁不裁都无所谓,也不差这点钱,他们差的都是大钱。

       我把我能讲的都讲了,还要听更详细的请1月8号关注我们的年会。谢谢大家!

    

 

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