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       近年来,随着AI与IoT的加速融合,不断加速向场景落地,地产/物业的线下场景逐步成为价值探讨焦点。XLINK地产物联网研究院联合易居克而瑞、云智易、乐居财经、地新引力共同举办2018 AIoT+地产未来峰会,与行业精英深度对话。

       12月26日,继广州站的圆满落幕,峰会第二站在上海建滔诺富特酒店再度启航。上百名来自地产/物业、科技的行业精英展开激烈的思辩,就AIoT与地产智能化展开了深入探讨和高度的总结。

       绿城中国信息事业部总经理陈霄受邀参与活动并于现场进行演讲分享。以下为演讲实录:

 

       我刚进入房地产的时候,别人告诉我“你来迟了,前面的黄金已经过去了,剩下的都是不值钱的青铜、白银的时代”。后来看到这张图觉得很兴奋的,因为它描绘了未来20年的房地产方向,第一个就是精制化发展,另外一个是规模化的发展,还有一个是往多元化发展。绿城能做什么东西?这张图核心的描绘了绿城应该怎么做,绿城就是一家比较高端的,我们的核心资产就是客户,我们的核心能力就是房子,或者说品质住宅。

 

       我们在2016年提出了绿城中国三大战略,开发专业化、地产金融化和服务品牌化,其实就是更多的多元化发展。在2017年的时候我们也成立了相对应的关于服务类的,包括我们的理想生活。这个课题给到我们的时候其实也挺彷徨的,虽然2014年我们研究如何去做理想生活,应该有什么样的方式。后来,我们跟物业搞了一个APP,方向是对的,所以在2017年的时候我们成立了“绿城理想生活”。

       那时候我们认为生活的理想就是理想的生活,人们对美好生活的向往永恒不变。在这样的基础上我们想:科技加上地产,或者加上社区,这就是未来的社区,或者智慧社区。我一开始在政府里边做的是智慧城市,政府在整个管理过程中没有科技手段是管不好这些人的,在这样的情况下政府从2000年就开始做智慧城市的建设和治理。在社区层面或者小镇层面是没有涉及的,所以去年或者今年开始大家都在描绘新型智慧城市的建设,在我们的理解里边其实就是智慧社区的建设。

       从这张图看来我们定义清楚了,第一个是新一代的信息技术,第二个是资源整合,最后还是实现对业主,对人们美好生活的追求。当然里边涵盖的内容,整合服务的内容方方面面,我们有智慧的服务、智慧的家庭。提出了智慧社区这个概念以后描述下来非常简单,就是应用一些新的技术来给我们现在的园区提升管理和服务水平。因为从管理角度来说是政府在做的事情,从服务水平就是大房地产商,大房企做的事情。今年上半年我们一直在提炼关键词,后来慢慢找到了相对应的理解。在这里边定义出了5个,表现为平安、宜居、绿色、便捷、乐活。后来我们在想五个够不够,但是目前可以用这五个关键词提炼和浓缩,让大家明白未来绿城将会给业主和客户带来什么样的生活场景。

 

        沿着5个关键词我们提炼了101项场景,在不同的应用空间里边,比如说住宅的,小镇的,商业体的,或者养老公寓里边应用的关键词或者应用的关键信息和内容产品略微不同而已。这样就组成了比较完整的场景或者产品设计核心的理念。

       这些不同的产品有不同的空间,我们要连接的设备有很多,连接的人群也不一样,服务内容和服务对象,包括后面的服务商,都是不一样的。我们做过IT系统就知道,如果把数据打通和业务打通,这件事情就变得非常庞大。从绿城中国开始,2016年的时候我们做了共享化的研究,作为华为的第一个PaaS用户,慢慢的到2018年中台技术是比较成熟的。从技术角度来讲最底层的肯定是各个硬件系统,在上面其实就是相对应的网络用户,再上去就是核心的东西,我们把中台分成5部分:第一个是物联部分,就是统一接入系统,第二个就是大数据部分,第三个就是地图部分,第四个是PaaS部分。未来三年我们这套模型全部构建了,未来绿城所有的房子都完成了物与物的连接,物与服务连接,我们可以把它叫做共享中心。

      上面围绕着五个关键词——平安、宜居、绿色、便捷、娱乐进行。再上面其实就是运营中心,然后是给我们的B端、C端提供方方面面的界面,这样就构成了比较完整的业务。最核心的一点是我跟政府界面的打通。因为浙江在阿里的支持下面做了很多建设,我们会在舟山的很多楼盘上面跟政府城市大脑进行打通。

 

    这是我们的基础架构,几个关键词我简单的罗列一下。园区管理安全跟公共的管理设施是不一样的,号称保卫所有的安全,在政府的公共安全里边有公安、交警、消防。具体这个产品怎么做?我们做了这样的示意,小区是有围墙的,有建筑本身的安全,有家庭的安全。我们把所有的安全进行连接,里边有很多的设备设施,我们希望构建全方位的体系来解决安全的问题。安全的逻辑一方面是来自于我们对公安或者政府制定安全策略过程当中方法的移植,也加上我们自己在这方面的经验和积累。

    这张图里边相对应的是技术实现图,核心就是我们把原先在智慧城市建设过程中安全的理念移植过来了。原来是大量的预防,我们把它移植过来的原因就是慢慢应用大量的安防系统形成了不单单能事后快速调查,而是形成事前的积极预防,然后才是小范围或者事后的调查。这样就构成了事前、事中、事后三重的安防体系。这是我们对安全的理解。这个产品基本上已经完成了,在绿城安全一定是全方位覆盖的。

    第二个是宜居,每个人对宜居的理解都不一样,就像大家对色彩的理解都不一样。宜居这件事情我们还是提炼成三个关键词,第一个是智慧物业的服务体系,我们进行了全方位的打通。第二个是完善的生活服务体系,第三个是智慧家居的生态系统,当然最难的是智慧家居系统。因为市面上的东西实在太多了,构建一个生态,要做更多的整合才能打通。刚才我们应用了三个物联网的中台:云智易、阿里和华为的,都跟它们进行了深入的融合和打通。

    第三个是绿色。第一个方面是节能部分,第二个方面就是环境治理部分,第三个是资产有效运营部分。三样东西加起来就是我们对绿色这件事情的理解。有些是资产的,有些是环境治理的,包括垃圾筒、灯光,有效设备设施的应用,这是我们对绿色的理解。

    第四个是便捷。我们对便捷的事情,如果是公共的便捷对社区的影响不是很大,因为可能更多的是在政府层面要解决问题。但是在小镇类的项目关于便捷和交通的内容很多,这个课题对政府来说没接触过,政府觉得这些东西并不是特别擅长。一方面是把所有人的车辆初级信息、车辆状态一手掌握,第二个是对这些东西进行预测化。

第五个是乐活。更多的是商业养老和教育,最后用线上化的方式和线下化的服务形态提升到业主这边。

 

    刚才讲的五个场景就是未来绿城会全方位移植到传统一二线城市的高端住宅或者别墅项目,还会移植到社区类或者小镇的项目,可能产品上面的侧重点不同。

    这里边讲几个案例,第一个是杭州亚运村。杭州亚运村提出的关键词是绿色智能,这个亚运村又是浙江省里边的重点项目,叫做未来社区的示范点。我们也希望把它打造成杭州或者浙江最智慧、最安全的未来社区,然后把它复制到整个浙江。虽然现在内部还没有对社会发布,但这个项目对我们还是非常深刻的。

    现在提的“智慧地产或者科技重新定义房地产的建筑”这个课题对我们来说也是比较新的。因为绿色的房子原先觉得外立面比较好,或者品质比较好,但是未来如何持续引领它成为行业的领先者?一定是加上“科技”。所以我们就成立了这样的经营基地,如何把科技和房地产两个字加在一起我们做了这样的研究。刚才说的关键词都会在我们的经营基地先去做落地、研发和测试,然后再推广到所有的项目当中去。安全、绿色这两方面在我们那边的场景大概有二三十个。

    最后讲舟山长峙岛如心小镇,那边原先就是盐碱地。这个岛只有一个桥,里边所有的商业、生活、服务、教育、养老、医疗全部都没有。服务资源的连接一定是通过科技化的手段,所以提了整体的设计,叫如心小镇,我们跟英国的团队一起来做整体的设计,然后来做如心小镇整体的方案,并且把智慧地产或者智慧生活服务内容全部放在小镇里边。这个项目已经全部进入开发期,明年10月份也可以全部展现在我们的客户面前。

    我的内容就讲到这里,在座的有很多是老朋友,也有一些是新朋友,今年是第一次讲这个内容,去年在各个峰会上面也说了很多绿城的信息,今年讲的还是如何把原先的内容结合在一起,统一的提升到整体智慧的生活服务体系。研究过程中今年我们初步有了比较完整的呈现。我们也会把所思所想所做继续跟大家做分享!

 


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