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       近年来,随着AI与IoT的加速融合,不断加速向场景落地,地产/物业的线下场景逐步成为价值探讨焦点。XLINK地产物联网研究院联合易居克而瑞、云智易、乐居财经、地新引力共同举办2018 AIoT+地产未来峰会,与行业精英深度对话。

       12月26日,继广州站的圆满落幕,峰会第二站在上海建滔诺富特酒店再度启航。上百名来自地产/物业、科技的行业精英展开激烈的思辩,就AIoT与地产智能化展开了深入探讨和高度的总结。

       蓝光集团互联网创新总经理從申受邀参与活动并于现场进行演讲分享。以下为演讲实录:

       2015年底慢慢知道有物联网这个东西,差不多十多年前高端的住宅、别墅就已经开始通过物联网做一些家居智能化改造。在座的有很多资深的从业者,大家都应该有这种感受。2015年底慢慢的就开始了,我还记得当时是金茂开始有一些十大系统、八大系统概念,陆陆续续把物联网重新引爆了。2015、2016年我的老东家做一些地产新方向的探索,当时就觉得这可能是一个机会,我们慢慢就开始进入到运营了。这两年我们开始进入到这个领域,逐步的摸索和探索,包括刚才陈霄总和雷巧萍总提到的这个领域不同于之前做信息化,做常规的互联网,这个行业或者说这个产业生态非常大,纵深非常的长。我们觉得这是一个非常大的市场,大到不能够通过单一的力量把市场打穿的状态。

       做了两到三年的摸索,也呈现出来了几个关键词,地产的智能人居生态,AIoT加地产,包括智慧城市、小镇、商业、智慧社区、智慧商业地产会有很多。人均可能会在智慧生活这里边更多一点,因为这一块能够聚焦在住区多一点,能力的构建更多的会提炼4个关键词,第一个是物联的生态,这是必不可少的,第二个是设备的介入,第三个是技术的储备。AI某种意义上代表了新兴技术的代表,咱们做科技和信息口的都会觉得数据未来能够产生很大的商业价值。这四个组成了AIoT智能人居生态里边的核心能力。

 

    另外一边更多的我们会看到企业的应用角度,无论是住区的新房的市场还是旧改,对于存量的改造都会涉及到AIoT和能力的植入,不管是新房的植入和存量的运营。刚才陈霄总也提到了,雷总也提到了标准的统一,如何构建集团化内部的标准,把不同端的东西,不同平台的东西统一构建在一起。

    当然还有最终的验证,会涉及到最终落地的环节,如何去验证的场景是可落地的,可知性的,可靠的,安全的,平安的。从这个角度来讲陆陆续续构建了地产AIoT智能人居的生态。丁老师也提到产品的预期,2019年会重新真正提到新的高度,所以AIoT智能人居对生产力的提升能够带来的作用是显而易见的。

       从降本增效的角度来讲,存量这一块短期内能够看到,对于存量的改造降本增效有很多实际的落地。从人居的角度来讲还有未来的业务模式等等。对于C端来讲,不管是智慧社区还是智能家居,物联带来的科技体验,大家手里边拿到的天猫精灵还有按摩器、按摩椅这些都是一些科技体验。这些科技体验衍生出一些智能的服务,这些多元的智能服务逐步的构建出一个在线的居住场景。从这个角度来讲这是我们未来持续挖掘的点。

       在这个过程中也踏过了很多的坑,我觉得我们从几个点来说,首先说能力。我想分享一下我自己的观点,这个观点只能代表我个人,借助什么、拥有什么、分享什么。什么意思?整个生态其实已经很大了,大到就算是我们在做核心能力,它仍然是一个大到没有办法通过一个单一团队落地的。在这个过程中不仅仅是人力、物力、财力的问题,还有专业的领域,以及对于业务的理解,对于技术的理解,对于新技术的理解,对于伙伴的理解,对于生态的理解等等。

       我在2015年、2016年一开始想的是要做一个APP,觉得做个APP没什么,开了个头你们觉得方式方法不对,我们就说我们要做平台,开始做智能家居,做智能家居的时候发现找不到合适的合作方,所以需要做平台。真正开始做平台的时候我们发现不得不面对战队的问题。这个过程中我们发现作为一个地产企业来讲是很无助的,因为某种意义上讲大家都指望你,你自己却不知道该指望谁。在这个过程中你就慢慢的知道了借助,知道了拥有。

       在整个人居这一块我们会分人居的技术能力,人居的场景能力以及各业态的解决方案,还有用户的交互落地点。从核心的技术能力角度来讲,我认为作为地产企业我们其实需要借助一个大的技术生态的能力,比如说华为和BAT。在这个技术生态里边才能构建出自己的智能人居的平台,在这个过程中可能需要做到大量技术能力的储备,我们不得不面对一些跨平台和跨协议的设备互通。我们和海尔合作,作为一个地产企业不可能用全套海尔的产品。所以在这个过程中我们一定会涉及到海尔跟海信,海尔跟格力或者更多的打通。

       如何去沉淀设备的能力,或者技术生态的设备,单点接入的时候等等,这些能力一方面要介入,另外一方面我们需要共享,因为只有去共享,才能够有一个持续的正向循环,能够借助的能力才会越来越大。从AI的能力角度来讲,不管是语音的交互、图象的识别,当然还有更多的计算能力。我们跟平安科技也交流过,平安是什么样的驱动力和什么样的人力、物力来做。在集团层面我们也看过华为在语音能力的提升,背后是千人的团队在做技术的沉淀。对于一个地产企业来讲我们有百人团队就已经算成功了。所以在这一块借助共享引用是可以的。找到好的合作伙伴能够让整个智能人居这一块更加的厚重,我们会选择性的找到那些真正适合各自企业发展的技术伙伴。

 

       说到数据,这是我们不得不去面对的问题,有数据某种意义上是有未来,我们现在能做的事情是沉淀了很多的数据,这些数据某种意义上是拥有的。因为房子是我盖的,“此山是我开,此树是我栽”,数据某种意义上是开发商拥有的。我们作为开发商自己也很明白,拿着数据不流动,不交换,不用是无法变现的。首先你在拥有的基础上一定要学会共享和分享,跟谁共享,跟谁分享?跟那些能够有数据运营能力,能够将数据变换服务能力的伙伴来分享,而不是说地产A和地产B共享数据,这个可能性不大。

       最后场景,场景是稍候重点说的。我们怎么理解场景?在这里的场景更多的是C端的场景,我们希望能够把场景切成一个一个碎片化,然后组合成几个关键词。未来这种场景可能会越来越多,这些场景是一个地产企业的核心竞争力,还是说场景的应用是一个地产企业的核心竞争力呢?所以从场景的角度来讲学会共享,共享给一个厂商,共享给你的伙伴,让这些伙伴能够更好地在其他的案例中持续迭代,也会让房企的场景进行持续迭代,这是相对比较理性的事。

       当然各个业态的解决方案不用过多的介绍,这里面我给的个人建议是拥有,为什么要拥有?因为每个不同的企业业务是自己的,业务的载体是自己的。我们不可能自己建一个解决方案,但是买过来就可以,买一套系统,本地化在自己这里边,就变成变相的拥有了。当然这只是变相拥有的概念,最终实现用户的交互。大家已经经历了从互联网到数字化和物联网的阶段,干的最多一件事就是抢入口,把APP的入口让给某某某是绝对不可能。但是其实在AIoT的时代,或者数字化的时代最大的入口是载体本身,而不是一个应用。建筑应该是AIoT加地产最大的入口,我们只要控制住建筑的入口就能够拿到更多的业务机会。

       为什么要分享?其实在移动互联网时代我们已经有了各个流量入口,学会跟这些流量入口共享你的入口,会让这个事情在落的过程中更加顺一点。因为整个行业里边只有少量的地产企业开始进入到运营的概念,在运营的过程中大家知道的是移动互联网用户激活需要成本。但是在互联网下的用户运营成本可能会更高,如何让用户活起来,这个更重要。

 

       关于场景,前段时间湖畔大学的曾鸣教授说《从零到一》这本书他看了很久,我们并不是说C端场景是0.1。按照教授的说法,使命驱动型的组织是非常难找到0.1的切入点,而作为一个地产企业或者作为智能人居的角度来讲0.1就是那个切入点。我们往往会跟自己的地产企业在内部商量,要不要做智能人居,或者我们要不要建立AIoT的平台。为什么要建立?是为了C端的用户在智能的场景下能够带来很好的用户体验,能够让这个体验会有进一步的提升。这种好的体验会验证到我们本身的产品价值上,正向的产品价值的呈现会支撑产品力进一步的提升。产品力进一步的提升才能让产品在项目本地的竞品对抗中通过智能化产生正向的溢价能力。

       我们希望能够一下击穿业务层或者管理层C端的场景,有了C端的场景才可以说这个事情在地产企业或者地产公司应该是成立的,是可以试的。可以试之后会进入到另外一个阶段,B端的场景能够成为支撑我们在这件事情到底能不能做成非常重要的原因。

       在真实的记录过程中,我们会看到B端场景会遇到三座大山。在这里面跨的专业领域是非常多的,第一跨的地产专业,我们跨了营销、场景、工程、物业、品牌和一线的区域,因为你必须要算帐。在地产行业外我们又跨了很多东西,基于不同的专业可能要有不同的视角,你要从机电,从产品的角度来考虑这个东西能不能落地。你要从客服、工程来看会不会有影响,我是要先做还是后做,需要怎么样交付,要不要做验收的工作。在地产行业内我们是跨了专业的,但是出了这个行业整个产业生态比较大,一方面我们可能面对的是地产和科技,但是另外一方面我们有可能也会面临到更多的纵深垂直领域和家电企业,我们不得不和海尔、美的打交道,海信也有地产业务,大家对于地产如何打造统一平台上还是有一些断层的。

       我们不得不跟科技公司聊,比如说我们不得不跟平台的公司聊,我们不得不跟科技公司和内容公司聊。这些都会变成所谓的三座大山。在这个过程中,局部的试点和快速的试错是非常重要的,局部试点到底试哪一块?我一开始觉得在新房市场中的试点是相对比较容易的,因为新房市场我们能够找到比较好的路径,但是遇到很多问题,就是如何量化溢价能力,这其实非常难。而且还有实际的情况,2019年上半年可能是近十年最难的,其实在政策、消费升级的基础上需不需要智能化也是需要考虑的问题。但是在存量市场上,一开始特别难打通,因为过去的三年跟物业打交道,我们觉得物业比较难搞定,但是只要能够在资产回报的周期能把这个帐算明白了,他们就愿意投入。

       在这个过程中往往标杆项目存量改造是比较好的切入点,而且从新房的预售到交付要经历2—5年的时间,谁敢保证五年之后大家还在这个企业做这个事。所以存量的介入可能会是相对比较好的情况。这个事在一个地产企业到底能不能行得通?一旦行通了之后就开始进入到非常快速的正向循环。地产企业从业者都知道,如果老板觉得这个东西做得不错,就会迅速地在全集团复制。复制的能力、技术的能力可以靠伙伴来搞定,靠我们的生态来搞定,但是场景的能力,对于产品理解的能力到底靠什么搞定呢?不可能在各个产品都一样的时候做同质化的产品出去,公司也不允许。

       在这个基础上我们提出了产品矩阵的概念,可以理解为乐高积木一样,为什么提出来逻辑思维的概念,不同的空间,不同的时间,不同的家庭结构和不同的居住条件下生活方式可能不一样,有些人可能是单身。在这个过程中基于大家的不同体验、不同的生活阶段,C端场景一定要打造非碎片化。

       所以在这个过程中如何通过产品矩阵快速构建出基于不同产品系的,在AIoT的场景支撑就变成非常重要的一点。在这个过程中一定会涉及到集团标准的问题,场景被碎片化,就会形成不同的模块。因为会涉及到设备的品类、品牌、品质的要求,单一的设备在同一类设备下可能会有不同品牌和品质的要求,比如说音箱,有天猫精灵,也可能会有叮咚,也可能会有微信和腾讯营销。需要整合的资源是非常多的,内部统一标准是地产企业必须要做的事情。如果通过标准推动产品系的层级,通过用户的反馈快速让产品和产品矩阵双重的迭代,快速的迭代,这是从1—N要做的事。我们从1—N只有少数的企业或者地产标杆性的企业,可能大家在做这一块的时候也会有类似的,或者不一样的体验,这个在明年、后年越来越多的地产企业在做这一块的时候,大家的感触应该会更深。

       大家都在说数据是未来五年、十年、二十年存量端,商业端一直要持续挖掘的。AIoT和IoT做了什么事?就是让建筑体在线的事,IoT的本质是连接和采集,采集到了什么数据?采集到了载体本身家庭居住的数据,当然这里边有安全的合规情况和运营的情况。这就好比当年出现手机的时候,也会出现一系列一系列的问题等等类似的说法。海量的人居数据是有能力转化成商业价值的,一定转化成出来是什么样的商业价值却比较难。我们今年做简单尝试的时候,会通过安防的场景进行落地,通过安防的数据打通消费险的数据,让保险在社区中产生一定比例的提升,这是真实存在的案例。这是基于AIoT数据案例的雏形,这里边写了很多。

       为什么还要留着一页?如果现在让地产企业在1—3年内有投入,我们可以说产品,我可以说溢价。或者看得更远一点,数据和基于AIoT的数据智能确实是未来我们在做所有存量社区运营过程中绕不开的槛。

       最后再说一点更虚的,我自己一直在策划一个案例,叫做新起点、新赛道和新视角。物联的生态就是我们今天说的AIoT+地产,这一定会是一个由建筑在线引发的地产颠覆式创新。现在的手机已经非常的普及了,谁没有一两个手机都不好意思来。几年前使用诺基亚的时候大家觉得手机就是打电话、发短信,顺便还能防身。现在再也不会这么想了,手机那一端已经在线了,能够把很多的信息连接起来,移动互联网会产生非常多的延伸服务。建筑在线到底能够带来什么样新的东西?我们是不是也会有一个BDS呢?说不准,所以我们希望能够基于建筑在线颠覆式的创新能够把整个智能人居的产业生态在这个基础上做一个简单的勾勒。

 

       最后也引用一下12月份易居克而瑞做的分享,对于多元创新业务上的探索和孵化的周期通常情况下是超过五年的。意味着什么?当时的观点是知易行难,我们今天通过一些分享,通过一些尝试看到了这个方向,但是真正落地的过程中除了有业务的支撑还有数字的支撑。地产科技化势在必行,但业务与人之的差异决定知易行难。面对科技与多元创新在回报周期上与地产业主的差距,我们需要理性看待它们对地产的贡献,业主、科技、多元的合理布局是千亿房企,必须思考与面对的问题。还要有敬畏之心,我们不停地找一些新的东西来刺激。基于这两个心态来持续去做,所以且行且看。

 


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